À l'approche de la saison hivernale, les propriétaires de chalets et d'appartements en station doivent trancher une question longtemps restée secondaire : celle du classement de leur meublé de tourisme. Exploitant immobilier implanté dans les principales stations des Alpes françaises, ALPÉON en détaille les enjeux. Entre la loi Le Meur (2024) et les différentes lois de finances, le classement d'un bien n'est plus une formalité de confort, c'est un paramètre de rentabilité à part entière.
Un écart fiscal qui s'est nettement creusé
En 2026, un meublé de tourisme non classé reste plafonné à 15 000 € de recettes annuelles pour bénéficier du régime micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 30 %, contre 83 600 € et 50 % d'abattement pour un bien classé. Au-delà du plafond applicable, le bailleur bascule obligatoirement au régime réel, avec une comptabilité BIC à tenir. À cela s'ajoutent deux mesures qui alourdissent la fiscalité de sortie : la hausse des prélèvements sociaux sur les revenus BIC, passés de 17,2 % à 18,6 %, et la réintégration, depuis février 2025, des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value imposable à la revente.
Ce durcissement fiscal s'inscrit dans un mouvement plus large de régulation de la location touristique, notamment en montagne, qui devrait se poursuivre avec l'extension progressive des critères de performance énergétique et le renforcement des pouvoirs des copropriétés.
« Le classement n'est plus une simple formalité pour rassurer le locataire, c'est devenu un paramètre de rentabilité à part entière pour tout propriétaire d'actif immobilier en montagne. Nous recommandons systématiquement à nos propriétaires de raisonner ce choix comme un investissement, avec un retour sur quelques semaines de location, plutôt que comme une démarche administrative », souligne Edgar Vernet, Président et cofondateur d'ALPÉON.
Un second levier trop souvent négligé : la taxe de séjour
Le classement ne joue pas uniquement sur le régime d'imposition des revenus, il modifie aussi le mode de calcul de la taxe de séjour, qui pèse directement sur le prix affiché au voyageur et donc sur la marge de manœuvre tarifaire du propriétaire. Pour un hébergement non classé ou en cours de classement, la taxe reste proportionnelle, à hauteur de 5 % du prix de la nuitée par personne, dans la limite du tarif le plus élevé adopté par la collectivité : soit 4,90 € hors taxe départementale pour la commune des Belleville, à Val Thorens. Pour un hébergement classé, elle bascule vers un montant fixe par nuit et par personne majeure, qui varie selon la catégorie, de 0,88 € pour un meublé 1 étoile à 3,96 € pour un meublé 5 étoiles dans cette même commune, taxe départementale additionnelle incluse. Le classement peut donc alléger sensiblement la taxe pour un bien d'entrée ou de milieu de gamme, tout en s'en rapprochant pour les catégories les plus élevées.
Autre différence opérationnelle à souligner : un exploitant qui gère directement la relation avec le voyageur, comme ALPÉON, collecte et reverse lui-même cette taxe pour le compte du propriétaire, alors qu'un propriétaire qui loue en direct doit s'en charger personnellement.
Deux exemples chiffrés
Appartement (45 m², 6 personnes) · 20 semaines louées/an · 25 000 € de recettes locatives annuelles.
Classé (micro-BIC, abattement 50 %) : base imposable de 12 500 €.
Non classé : bascule obligatoire au régime réel au-delà de 15 000 € (comptabilité réelle, base dépendant des charges déductibles).
Appartement (80 m², 8 personnes) · 20 semaines louées/an · 58 000 € de recettes locatives annuelles.
Classé (micro-BIC, abattement 50 %) : base imposable de 29 000 €.
Non classé : comptabilité réelle obligatoire, base dépendant des charges déductibles.
Une procédure encadrée, à anticiper avant l'hiver
Le classement reste une démarche volontaire, encadrée par le code du tourisme. Le propriétaire dépose une demande auprès d'un organisme évaluateur accrédité par le Cofrac, qui réalise une visite sur place évaluant le logement selon une grille de critères répartie en trois volets : équipements, services aux clients, accessibilité et développement durable. Dans le mois suivant la visite, l'organisme remet un certificat comprenant son rapport et une proposition de classement de 1 à 5 étoiles, que le propriétaire a 15 jours pour accepter. Le classement est valable cinq ans, pour un coût généralement compris entre 100 et 200 € pour une première visite.
À propos d'ALPÉON. ALPÉON est un exploitant immobilier spécialisé dans les Alpes, dédié aux investissements locatifs et résidences secondaires alpines. Cofondée par Hugo Spies et Edgar Vernet, ALPÉON gère plus d'une centaine de biens représentant 120 millions d'euros d'actifs, répartis dans quatre destinations : Val Thorens, Megève, Courchevel et Méribel, avec plus de 15 000 nuits gérées chaque année. Fondé sur le loyer garanti, ALPÉON devient le locataire exclusif des biens qui lui sont confiés et garantit contractuellement un loyer à leurs propriétaires, tout en prenant directement en charge leur exploitation locative.
Communiqué publié par Galivel & Associés. Lire le communiqué original.