Au régime réel, l’amortissement peut réduire le bénéfice taxable d’une location meublée. Il ne s’agit toutefois ni d’une réduction d’impôt automatique ni d’une dépense de trésorerie : c’est une écriture comptable encadrée.
Ce qui peut être amorti
Le prix du bâtiment, le mobilier et certains travaux peuvent être répartis sur leur durée probable d’utilisation. Le terrain n’est pas amortissable et doit être isolé de la valeur immobilière. En pratique, le bâtiment est ventilé par composants : structure, toiture, installations techniques, agencements et mobilier.
La limite essentielle
L’amortissement déductible ne peut pas créer ou aggraver un déficit LMNP provenant de l’amortissement. La fraction non utilisée est reportée selon les règles applicables. Les charges réelles — intérêts, assurance, gestion, entretien ou taxe foncière selon leur nature — suivent leur propre traitement.
Un exemple de méthode
Pour un chalet, on part du prix d’acquisition augmenté des frais incorporables, puis on retire la valeur du terrain. Chaque composant reçoit une durée cohérente avec son usage. Le calcul doit être documenté ; copier un pourcentage trouvé en ligne fragilise la comptabilité en cas de contrôle.
Revente : l’impact depuis 2025
La loi de finances pour 2025 a modifié le calcul de certaines plus-values LMNP en prévoyant la réintégration d’amortissements déduits, sous réserve des exceptions légales. La stratégie ne peut donc plus être évaluée uniquement sur l’économie annuelle d’impôt : durée de détention et scénario de revente comptent aussi.
La bonne démarche en 2026
Faites établir un tableau d’immobilisations dès le début, conservez factures et actes, distinguez réparations et immobilisations, puis simulez à la fois l’imposition annuelle et la revente. Pour un bien alpin exploité en courte durée, vérifiez également classement, cotisations sociales, CFE et éventuelle TVA.
Ce contenu est informatif et ne remplace pas un conseil fiscal personnalisé. Les règles dépendent du classement du logement, du niveau de recettes et de la situation du foyer. Faites valider votre choix par un expert-comptable.
Avec ALPÉON, le propriétaire perçoit le loyer garanti prévu par son bail, sans dépendre du taux d’occupation ni du chiffre d’affaires généré par le chalet. ALPÉON transmet les éléments relatifs aux loyers versés ; leur traitement comptable et fiscal doit ensuite être validé par l’expert-comptable ou le conseil du propriétaire.