Le micro-BIC est simple ; le réel est plus précis. Le bon choix dépend moins d’une règle générale que du classement du logement et du poids réel des charges.
Les règles 2026
Un meublé touristique non classé relève du micro-BIC jusqu’à 15 000 € de recettes avec 30 % d’abattement. Un meublé classé ou une chambre d’hôtes bénéficie d’un plafond de 83 600 € et d’un abattement de 50 %. Au réel, le bénéfice est calculé à partir des recettes diminuées des charges admises et des amortissements applicables.
Comparer avec un taux de charges complet
Additionnez gestion, intérêts, assurance, copropriété, taxe foncière, entretien, énergie, comptabilité et amortissement. Si les charges fiscales déductibles dépassent durablement l’abattement, le réel peut être préférable ; sinon la simplicité du micro conserve une valeur.
Ne pas oublier la revente
Depuis la réforme de 2025, la fiscalité de sortie peut tenir compte d’amortissements déduits dans certaines situations LMNP. Une simulation pertinente doit donc couvrir plusieurs années et inclure un scénario de cession.
Méthode pratique
Établissez deux simulations sur les mêmes hypothèses de recettes, puis testez une baisse de chiffre d’affaires, une hausse de charges et une revente. Ajoutez le coût administratif du réel. Le résultat doit être validé avant l’échéance d’option applicable.
Ce contenu est informatif et ne remplace pas un conseil fiscal personnalisé. Les règles dépendent du classement du logement, du niveau de recettes et de la situation du foyer. Faites valider votre choix par un expert-comptable.
Dans le modèle ALPÉON, le propriétaire déclare les loyers contractuels perçus dans le cadre du bail, et non une quote-part des réservations réalisées auprès des voyageurs. ALPÉON fournit les justificatifs des loyers garantis versés ; le choix entre micro-BIC et régime réel doit être confirmé avec un expert-comptable.